9393体育官方|沪自持物业催生产业巨变 房企提前布局长租公寓

（原标题：沪上百万平米谦和物业促成产业巨变 房企提早布局长租公寓）房地产行业蓄谋已久的巨变已近在眼前。在利润快速增长与业务创意的冲击下，大房企早就布局存量资产运营。

21世纪经济报导记者做到了一项统计资料，上海去年一年土地出让面积为842.8万平方米，以住宅用地持有人面积最少占到到转让规划建筑面积的15%匡算，房企手上约有多达100万平方米追加持有人面积。很多开发商困惑这15%怎么办。同策咨询研究部总监张宏伟对记者透漏，一般房企会把这15%的开发成本再行摊到85%可销售面积上，再行买85%，15%的再行规划。房企有的做长出租公寓、有的做到养老公寓，并且开始与长租公寓运营商、养老运营公司等进行合作。

近期业内的这种跨界交流活动也适当减少不少。万科于2016年年初统一旗下长租公寓品牌为泊寓，并进行各分公司的赛马机制，上海初定年内做班车30个项目，享有1万间房的规模；龙湖早已将业务创意下降到集团战略发展层面，正式成立冠寓运营公司，年内低于班车3000间房间，目前首个落地的冠寓坐落于松江龙湖新的壹城。

据透漏，万科目前手头的货源早已有5万间储备，有可能到今年下半年，就是行业的第一品牌了。国内分享空间横向媒体空间研习社创始人陈敏认为，政府期望房企分担存量去化、运营这一角色。谦和物业逻辑也相似于此前在土地出让环节设施公租房部分。

让开发商做到，然后政府买入也可以。增大谦和比例是一个趋势，事实上有很多地方早已早已开始了，比如万科此前在北京，拿了一块地是100%谦和的商业用地。目前紧贴存量物业的房企不在少数，多以自营或合作的方式展开。

比如世茂房地产与凯信亚洲的合作，复星与途家、未来域等合作，阳光城与寓见合作，旭辉与华东师范大学合作发售长租公寓。房企求变2016年5月，上海周浦一幅住宅用地转让，规定了开发商必需谦和项目15%住宅物业70年，不能出租，无法销售。

自此后，上海所有转让的住宅研发用地，都会有开发商谦和面积的比例拒绝。2016年11月28日上海公布的《关于增进本市房地产市场稳定身体健康有序发展更进一步完备差别化住房信贷政策的通报》，就拒绝培育和发展住房出租市场，希望社会专业机构不断扩大代理经租业务规模，切实落实居住于房屋租赁合约注册备案制度，规范住房出租不道德，平稳住房出租关系，确保出租当事人合法权益。紧随其后的是北京。

11月25日，北京市寄居建委就《本市缩房价、竞地价项目谦和商品住房出租管理有关问题的通报》公开发表印发，明确提出谦和商品住房不应全部用作对外出租，不得销售，持有人年限与土地出让年限完全一致，即白鱼为70年。北京、上海两个一手房追加市场相比之下大于二手房增量市场的城市，陆续实施让房企谦和物业的土地出让新规，也许对于房企进行新的布局是一种推动力。2017年新年伊始，广州公布商改住政策，而上海在春节前进行对类住宅项目的销售市场整顿皆指出，房企运营长租公寓或能进账新的利润快速增长。龙湖董事长吴亚军去年年初以双湖投资名义紧贴长租公寓，后来索性正式成立了一个创意事业部，分管牵头办公、长租公寓等新的业务板块。

万科则在2016年开始投身于长租公寓，并经历了很多试错，最后于去年下半年统一泊寓品牌，但不是尤其推崇，仅有将其北航在物业公司里面。王石近期参加中城联盟论坛公开发表演讲时谈及万科接下来要展开存量物业的运营，万科早年投身于产业地产，也累积了存量物业运营的经验。陈敏认为，上海安亭新镇十多年前是当地政府的地产公司在筹设的地块，运营不过于理想，万科插手之后新的运营，还包括引进公寓、图书馆、剧场等，较为像城市更新的项目。

目前房企插手长租公寓市场有四种模式：谦和转做公寓、从乙方出租物业、卖地原为和通过与政府旗下的人才公寓、廉租公寓等运营合作，万科期望可以做品牌输入、并做溢价。这也刚好逃跑了政府对于存量物业的盘活去化方向。上述仔细观察人士认为，长租公寓行业面对资金瓶颈，原本转入较早于的公寓品牌是没资金实力的，多个运营品牌商拿了融资之后抓住扩展，更好的公司与品牌面对被并购。

以去年发展异军突起的湾流为事例，创始人是投资基金基金起家，从投资基金基金募资3亿，开店多达十家之后，现在资金先前也力弱。而大房企有自有资金，比如上海地区一年买地资金支出拿走一部分就可以并购不少存量项。

万科今年的目标是，还包括15%谦和在内，上海有30个项目开业。万科在去年有4个项目开业，而龙湖只有一个。即便是堪称行业内规模仅次于的魔方，也正处于扩展的关键时刻。

此前魔方与华平、中航信托合力正式成立蓝山资本，期望插手存量资产并购。目前长租公寓市场尚能正处于引领消费升级的阶段。万科泊寓涉及人士指出市场充足大，每年有40万毕业生涌进上海，并且万科上海不会做到新的产品，第一要做到刚刚需型的产品，把产品做淋漓尽致，比如，在中外的环做到30平方米左右的户型、租金掌控在2000元左右。

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